Come si dividono le spese condominiali tra proprietario e inquilino?
La divisione delle spese condominiali tra proprietario (o locatore) e affittuario/inquilino (o conduttore) è un problema che ha radici antiche. Spesso entrambe le parti chiamate in causa non hanno le idee chiare. A chi spetta pagare una serratura nuova? Chi deve comprare il contatore dell’acqua, chi deve pagare le spese di manutenzione per l’ascensore? Ed ecco che scattano liti e contenziosi giudiziari. A farne le spese è l’amministratore di condominio costretto a mediare tra proprietario e affittuario per trovare un punto d’accordo.
La ripartizione delle spese tra proprietario e affittuario viene specificata dal contratto di locazione, ma esistono alcune regolamentazioni.
Al proprietario dell’appartamento condominiale spettano le spese di installazione, cioè le spese per opere e servizi che durano nel tempo anche al di là della presenza dell’inquilino. Ovvero, il locatore si occupa di tutte quelle spese che riguardano la manutenzione straordinaria. Esempio: installazione di una nuova caldaia, la sostituzione di un tubo dell’acqua o di un cancello. Sono a carico del proprietario anche le spese per l’allacciamento alla rete fognaria, l’installazione o sostituzione dell’impianto elettrico e di riscaldamento. Per quanto riguarda le parti comuni, il proprietario deve occuparsi dell’installazione di nuove cassette postali, armadietti elettrici, zerbini condominiali, tappeti e cartelli segnalatori, le tasse per l’occupazione del suolo pubblico e quelle relative ai lavori condominiali.
Le spese che spettano all’inquilino/conduttore sono disciplinate dalla legge 392/78. Gli oneri riguardano la manutenzione ordinaria, i consumi e vari controlli. Ad esempio, un inquilino deve sostenere le spese per cambiare le lampadine, per la riverniciatura del cancello o per la pulizia della caldaia, nonché per un citofono o un sistema di video sorveglianza per evitare furti. Anche piccoli interventi a termosifoni, condizionatori e impianti idrici e elettrici sono a carico del conduttore. In altre parole, l’affittuario paga per legge ciò che usa concretamente: oggetti fisici o servizi e quindi anche per il servizio pulizia e revisione dell’ascensore. Ancora: le tasse per il passo carrabile, la copia delle chiavi, la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione dei vetri
Spese condivise tra proprietario e affittuario riguardano entrambe le parti: in generale sono costi legati all’amministrazione condominiale, un sevizio di cui usufruiscono entrambi. Per esempio il portierato spetta al proprietario solo il 10% delle spese per lo stipendio, indennità sostitutiva dell’alloggio e manutenzione ordinaria della portineria.
La tabella degli oneri concordata da Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat nel 2014 mostra le regole di ripartizione spese tra locatore e conduttore.